Thay đổi của Luật Đất đai 2024 tạo nên chu kỳ Luật mới cho thị trường BĐS

Chủ đầu tư và các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS, thị trường chờ đợi thời điểm luật mới chính thức có hiệu lực (dự kiến 01/07/2024) để khai thác cơ hội mới phát triển những dự án bất động sản chất lượng và minh bạch. Đồng thời người mua, nhà đầu tư hoàn toàn yên tâm khi mức giá được quản lý công khai, nói không với rủi rỏ về pháp lý đối với bất kỳ dự án nào có mặt trên thị trường từ đây.

Một trong số những điểm đáng chú ý trong chu kỳ Luật mới có ảnh hưởng đáng kể đến thị trường BĐS.

Thứ nhất, Luật Đất đai 2024 sửa đổi và bổ sung nguyên tắc “trọn bộ” liên quan quy hoạch sử dụng đất đúng mục đích, quy định cụ thể về cơ chế đấu thầu và giao đất; đảm bảo bồi thường, tái định cư xong mới tiến hành thu hồi đất. Những điểm này mang lại hai lợi ích lớn: 1, Các chủ thể sử dụng đất (chủ đầu tư, doanh nghiệp) tiếp cận quỹ đất “sạch” một cách thuận lợi, nhanh chóng từ Nhà nước. 2, Lợi ích của người dân (người giao đất) được đảm bảo, mức bồi thường minh bạch theo cơ chế thị trường.

Từ đây, các dự án BĐS, đặc biệt các dự án nhà ở hình thành trong tương lai (căn hộ chung cư) không chỉ đảm bảo pháp lý ở hiện tại mà còn xóa bỏ vướng mắc pháp lý về sau.

Xóa bỏ hoàn toàn rủi ro pháp lý và kiểm soát cơ chế giá mới tại Luật Đất đai 2024 giúp tăng tính thanh khoản, đảm bảo “sức khỏe” thị trường BĐS.

Thứ hai, cơ sở dữ liệu về giá đất cũng như thông tin giao dịch mua bán, chuyển nhượng sẽ được công khai để người mua – người bán nắm rõ khung giá. Trong Luật Đất đai 2024 quy định rõ về việc bãi bỏ khung giá đất thay vào đó bảng giá đất được xây dựng hằng năm thông qua 05 phương pháp định giá, dưới cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và Hội đồng nhân dân. Mục tiêu hướng tới các giao dịch BĐS diễn ra an toàn hơn, tính thanh khoản tăng cao. Tính thanh khoản là thước đo hữu hiệu nhất để đánh giá sức khỏe thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, kỳ vọng tháo gỡ pháp lý cho hàng ngàn dự án BĐS, nhà ở thương mại đang bị vướng. Thị trường có thêm nguồn cung BĐS “sạch” đáp ứng nhu cầu mua vào của thị trường BĐS. Khi khoảng cách về số lượng nguồn cung không quá thiếu hụt so với nhu cầu sẽ góp một phần đáng kể bình ổn giá bất động sản.

Đánh giá tổng quan, chu kỳ Luật mới sau khi đi vào vận hành trên nguyên tắc thị trường, tính cạnh tranh sẽ tăng buộc giới doanh nghiệp, các chủ thể sử dụng đất phải là những tập thể có tiềm lực mạnh mẽ, minh bạch mới có thể ở lại thị trường.

Với những thay đổi tiến bộ của chu kỳ luật mới, một khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đồng nghĩa với các dự án đã có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư có tài chính tốt, chất lượng và tiến độ xây dựng được đảm bảo; chính sách giá được kiểm soát công bằng, mang lại sự an tâm toàn diện cho người mua và nhà đầu tư.

“Các chính sách hỗ trợ tài chính tại thời điểm này từ các chủ đầu tư dành cho thị trường có nhiều ý nghĩa và giá trị ưu đãi tốt hơn giai đoạn trước bởi thị trường vừa trải qua sau một thời gian dài khó khăn. Nay Luật mới đã đảm bảo an toàn pháp lý và cơ chế giá thị trường minh bạch rồi, thì chính sách tài chính lúc này mới là đòn bẫy thực sự giúp người mua mạnh dạn sở hữu BĐS”, ông Nguyễn Ngọc Tiển, đại diện DXMD Vietnam chia sẻ.

Dự án A&T Sky Garden vừa ra mắt thị trường ở mức 31 triệu đồng/m2 với 40+ tiện ích theo hướng Wellness, một trong những dự án căn hộ chuẩn B+ có mức giá được xem “vừa túi tiền” đồng thời được chủ đầu tư áp dụng các chính sách hỗ trợ cũng như thanh toán vô cùng “dễ thở” cho khách hàng tại cửa ngõ khu bắc Sài Gòn.

Rõ rệt nhất vẫn là các dự án căn hộ ở thực. Các dự án căn hộ, bên cạnh việc có nhiều cơ chế thanh toán đa dạng, mức lãi suất từ các ngân hàng bảo lãnh cho vay tốt.

Chị Thanh Hà (quận 12) cho biết, dự án căn hộ A&T Sky Garden liền kề quận 12 chị đang quan tâm, với chính sách vay ngân hàng, chị chỉ cần thanh toán trước 20%, ngân hàng hỗ trợ vay đến 80%, tương đương thanh toán chỉ 12-15 triệu đồng/tháng để sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ. Chưa kể dự án có chính sách trợ giá cho người dân sinh sống hoặc làm việc tại các địa bàn quận 12, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh, TP Thủ Đức và Bình Dương cũng giúp chị tiết kiệm thêm một khoản. “Mình thấy cơ hội sở hữu nhà cho riêng mình đã mở ra trước mắt”, chị Hà hào hứng chia sẻ.

Tiến sĩ Trần Nguyễn Minh Hải, chuyên gia Địa ốc Đại học Ngân hàng TPHCM nhận định, thị trường cần có thời gian để “thấm” Luật mới, nhiều chính sách “dễ dãi” hoặc “hỗ trợ cao nhất” được ra mắt bắt đầu từ ngay thời điểm này, vì thế giai đoạn vàng sẽ kéo dài từ nửa cuối 2024- nửa đầu 2025 với nhiều lợi điểm chưa từng có từ trước tới nay cho người mua ở lẫn mua đầu tư.

Đồng thời với cơ chế định giá mới theo Luật Đất đai 2024, trong tương lai, giá BĐS sẽ giữ ở mức cao hơn hiện tại vì mức giá đền bù cao hơn, dẫn đến chi phí đầu vào cao hơn, nhất là ở năm đầu tiên áp dụng khung giá mới. Vì thế giai đoạn 2024-2025 một lần nữa là thời điểm có mức giá tốt nhất, người mua cần nắm bắt.