Nhà đất đã trở về giá trị thật?

Hạ nhiệt do "rào cản" tín dụng

Tổng kết thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm, báo cáo của Batdongsan.com.vn cho thấy, nền kinh tế đang có sự phục hồi tích cực và rõ nét. Số liệu từ Tổng cục thống kê cho thấy quý II/2022, GDP bình quân đạt 7,72%, tăng 1,02% so với cùng kỳ; chỉ số tiêu dùng (CPI) đạt 2,96%, giải ngân vốn đầu tư FDI hiện vào khoảng 10,06 tỷ USD, tăng 8,8% và xuất khẩu đạt 186 tỷ USD, tăng 17,3% so với cùng kỳ 2021.

Thị trường BĐS cũng có những tín hiệu phục hồi tích cực khi mức độ quan tâm BĐS trên cả nước trong quý II/2022 đang tiệm cận về ngưỡng trước khi dịch bùng phát. Hoạt động mua bán phục hồi, nhiều dự án mới triển khai tạo ra sức nóng cho giao dịch quý vừa qua.

Một loạt chính sách bị siết, làm ảnh hưởng nguồn cung BĐS triển khai 6 tháng đầu năm

Tuy nhiên, trước động thái kiểm soát huy động vốn vào BĐS, hạn mức cho vay và các điều kiện với doanh nghiệp BĐS khi phát hành trái phiếu, siết chặt thu thuế và thực hiện giao dịch BĐS, siết phân lô, tách thửa, cấp quyền sử dụng đất... đã tác động lớn đến hoạt động của thị trường. Trong đó, ảnh hưởng rõ nhất là nguồn cung BĐS triển khai 6 tháng đầu năm khá thấp. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, quý 1/2022 số căn nhà ở thương mại hoàn thành chỉ khoảng 5.217 căn, giảm 46%, giao dịch căn hộ giảm 20% so với cùng kỳ 2021.

Bên cạnh căn hộ, thị trường BĐS nghỉ dưỡng và đất nền cũng chịu ảnh hưởng lớn khi xu hướng phục hồi của BĐS nghỉ dưỡng còn nhiều rào cản, hoạt động mua bán đất nền hạ nhiệt ngay sau khi ngân hàng kiểm soát tín dụng và chính quyền nhiều địa phương siết phân lô, bán nền.

Còn theo thống kê của CBRE, trong nửa đầu năm vừa qua, tại Hà Nội, chỉ có 3 dự án nhà chung cư, 5 dự án nhà ở gắn liền với đất được ghi nhận mở bán mới. Tuy lượng giao dịch và tăng giá vẫn khá ổn định, nhưng thị trường đã có dấu hiệu chậm hơn so với trước đây.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết, họ đang ở giai đoạn khó khăn nhất trong suốt hàng thập kỷ vì không có dự án, vướng mắc về hành lang pháp lý, bởi vậy, một số doanh nghiệp xác định đầu tư chậm, giảm tốc, không mở rộng quy mô trong 6 tháng cuối năm. Khan hiếm nguồn cung và khó tiếp cận vốn vay được cho là 2 nguyên nhân chính.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận Tiếp Thị Dự án nhà ở, CBRE Việt Nam, nói: "Điều chỉnh tín dụng tác động rất lớn tới huy động tài chính cho nhà đầu tư. Chủ đầu tư vốn gặp khó khăn về pháp lý, nay phải đối diện với vốn, đa dạng nguồn vốn. Việc siết tín dụng làm tăng áp lực cho nhà đầu tư. Các nhà đầu tư, điều chỉnh tín dụng và một số chính sách cũng ảnh hưởng đến tâm lý quan ngại, chỉ 1 yếu tố thay đổi làm thay đổi tâm lý chung, ảnh hưởng đến nhu cầu, có thể làm thay đổi cục diện thị trường".

Thị trường trở về giá trị thật?

Có thể thấy, việc các ngân hàng bắt đầu tăng lãi suất trong thời gian gần đây càng khiến người mua bất động sản chần chừ.

Trước bối cảnh hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng, khả năng thị trường có thể lặp lại kịch bản u ám như 10 năm trước, tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, điều này khó có thể xảy ra.

Nhiều ý kiến lo ngại thị trường những tháng cuối năm sẽ lặp lại kịch bản u ám như 10 năm trước

Nhận định thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định trong 6 tháng cuối năm, thanh khoản và giá bất động sản (BĐS) đều giảm. Trong đó, thị trường sẽ giảm thanh khoản, giảm mạnh ở những khu vực chưa thể khai thác kinh doanh hay các BĐS giá trị lớn. Giá BĐS sẽ giảm ở những khu vực quá "sung" nhưng đầu tư hạ tầng, khai thác kinh doanh không đạt kỳ vọng. Đất nền nhiều khu vực xa TP sẽ giảm giá.

Còn theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, thị trường hiện nay khác nhiều so với giai đoạn 2009-2010 bởi quy mô thị trường thời điểm trước đó so với bây giờ khác xa nhau. Quy mô thị trường hiện nay gấp 4-5 lần so với trước. Hơn nữa, giữa hai giai đoạn, thị trường cũng đã trải qua 3-4 chu kỳ tăng trưởng, đóng băng. Số lượng nhà đầu tư trưởng thành qua các đợt khó khăn đã nhiều lên, họ đã rút ra được nhiều bài học để có sự điều chỉnh hướng đến hiệu quả đầu tư cao nhất.

Bên cạnh đó, khung pháp lý của thị trường, sự quản lý và chính sách của nhà nước trải qua thời gian ngày càng hoàn thiện, giúp cho thị trường minh bạch, bền vững hơn. Do đó, khó khăn hiện tại của một thị trường đã cứng cáp, trưởng thành sẽ khác hẳn với khó khăn của thị trường còn non trẻ giai đoạn trước.

Trước đó, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho biết, các khó khăn hiện nay của thị trường có thể khiến đội chi phí đầu vào, tăng chi phí tài chính, đẩy giá thành sản phẩm nhà ở ngày càng cao ngất ngưỡng. Thị trường bất động sản hiện đang chờ đợi các giải pháp đồng bộ từ khơi thông vốn đến khơi thông pháp lý.