Thu nhập thấp hơn 8 lần, vì sao giá thuê văn phòng TP.HCM gần bằng Gangnam?

Đây là một trong những điểm được ông Shin Jimin, Giám đốc RSQUARE Việt Nam thông tin tại sự kiện do Ngân hàng Shinhan Việt Nam tổ chức ngày 17/9 trước các chuyên gia đến từ nhiều công ty Hàn Quốc. Phiên trình bày tập trung vào những vấn đề nhà đầu tư cần lưu ý khi tiếp cận thị trường bất động sản thương mại Việt Nam.

Các phân tích được xây dựng trên dữ liệu RSQUARE kết hợp với các nguồn thị trường tham chiếu. RSQUARE Việt Nam hiện có cơ sở dữ liệu hơn 26.400 tòa văn phòng, hơn 12.700 nhà xưởng, hơn 600 khu công nghiệp và phục vụ hơn 300 khách hàng.

Chương trình thường niên Global Shinhan InnoBoost và Shinhan Global X-Change được tổ chức chung, quy tụ 28 startup công nghệ đến từ Việt Nam và Hàn Quốc.

Nghịch lý giá thuê văn phòng

Khoảng cách về nền tảng kinh tế giữa Việt Nam và Hàn Quốc rất lớn, nhưng khoảng cách về giá thuê văn phòng hạng A tại 2 khu vực chỉ chênh nhau ở mức khoảng 5 USD/m²/tháng. Đây là điểm xuất phát để nhìn rõ nghịch lý của thị trường cho thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM.

Gangnam (Seoul, Hàn Quốc) và Quận 1 (TPHCM) được sử dụng như hai thị trường tham chiếu trong phép tính “nghịch lý” này cho phân khúc văn phòng hạng A tại các khu vực kinh doanh trọng điểm. Cả hai đều tập trung hoạt động kinh doanh và nhu cầu đối với văn phòng chất lượng cao, trong khi Gangnam là địa chỉ quen thuộc với doanh nghiệp và nhà đầu tư Hàn Quốc.

Theo dữ liệu được RSQUARE thống kê, GDP bình quân đầu người năm 2026 của Hàn Quốc cao hơn Việt Nam khoảng 7,5 lần. Mức lương bình quân tháng cũng chênh gần 8,8 lần, khoảng 2.991 USD tại Hàn Quốc so với 340 USD tại Việt Nam.

Trong khi đó, chi phí thuê thực tế (hay NOC) mà khách thuê phải trả cho văn phòng hạng A tại Gangnam ở mức khoảng 70 USD/m²/tháng, còn Quận 1, TP.HCM lên đến 64,7 USD/m²/tháng.

Khi đặt các chỉ số này cạnh nhau, khoảng cách trở nên rõ hơn: GDP/người của Việt Nam chỉ bằng khoảng 13% và lương bình quân bằng khoảng 11% Hàn Quốc, nhưng NOC hạng A tại Quận 1 đạt hơn 92% so với Gangnam. Kết quả này làm rõ hơn mức độ chênh lệch giữa giá thuê văn phòng hạng A và nền tảng kinh tế của hai thị trường.

Vậy điều gì tạo ra khoảng cách này?

Các yếu tố tạo ra chênh lệch

Theo phân tích của RSQUARE, khoảng cách này có thể được lý giải từ ba nhóm yếu tố: cầu thuê, nguồn cung và các điều kiện pháp lý – đầu tư ảnh hưởng đến quá trình phát triển tài sản.

Trước hết, nguồn cầu của văn phòng hạng A tập trung vào một nhóm khách thuê tương đối đặc thù như doanh nghiệp FDI, tập đoàn đa quốc gia, ngân hàng và doanh nghiệp quy mô lớn. Các doanh nghiệp này thường đặt yêu cầu cao về vị trí, diện tích, chất lượng kỹ thuật, hệ thống vận hành và hình ảnh tòa nhà. Quyết định thuê vì vậy còn gắn với tiêu chuẩn vận hành và chiến lược hoạt động của doanh nghiệp, thay vì chỉ phản ánh mặt bằng thu nhập chung của nền kinh tế.

The Mett là một ví dụ: Chỉ sau hơn 2 năm đi vào hoạt động, tòa nhà hiện đã được lấp đầy 97%. Điều này cho thấy một tài sản phù hợp với nhu cầu mục tiêu vẫn có thể đạt tốc độ hấp thụ cao ngay trong giai đoạn thị trường còn tỷ lệ trống đáng kể.

Giám đốc chi nhánh RSQUARE Việt Nam, ông Shin Jimin thuyết trình tại sự kiện

Ở phía cung, tổng diện tích văn phòng không phản ánh đầy đủ số lượng lựa chọn thực tế của khách thuê hạng A. Dữ liệu RSQUARE cho thấy năm 2026 dự kiến chỉ có một nguồn cung hạng A mới. Khi nhu cầu tập trung vào một nhóm tài sản đáp ứng nhiều tiêu chuẩn nhưng số lượng lựa chọn còn giới hạn, mặt bằng giá thuê có thể duy trì ở mức tương đối cao.

Ngoài cung và cầu, quá trình hình thành tài sản còn chịu ảnh hưởng từ pháp lý, thời gian phát triển dự án và chi phí đầu tư. Tại Việt Nam, các bước liên quan đến quy hoạch, phê duyệt dự án và quyền sử dụng đất có thể làm thời gian phát triển nguồn cung mới khó dự báo hơn.

Sự khác biệt còn thể hiện ở tỷ suất vốn hóa. Tỉ suất này càng cao thường cho thấy mức lợi suất kỳ vọng cao hơn nhưng cũng có thể đi kèm rủi ro cao hơn. Theo dữ liệu RSQUARE thống kê, tỉ suất vốn hoá giá cho thuê văn phòng TP HCM ở mức khoảng 6–7%, cao hơn Seoul, Singapore, Hong Kong và Tokyo.

Bên cạnh đó, khung pháp lý cũng ảnh hưởng đến cách vốn nước ngoài tiếp cận và khai thác tài sản. Quyền sử dụng đất, thời hạn dự án, ngành nghề kinh doanh bất động sản và quyền cho thuê hoặc chuyển nhượng phụ thuộc vào hình thức đầu tư và cơ sở pháp lý của từng dự án.

Nhìn tổng thể, giá thuê hạng A tại TP.HCM hình thành từ sự kết hợp giữa cấu trúc cầu, nguồn cung đạt chuẩn và các điều kiện phát triển tài sản, thay vì một chỉ số vĩ mô riêng lẻ.

Giá thuê cao nhưng thị trường vẫn phân hóa mạnh

Mặt bằng giá thuê cao không đồng nghĩa mọi tòa nhà đều có cùng khả năng khai thác. Dữ liệu RSQUARE cho thấy thị trường hạng A tại TP.HCM vẫn phân hóa đáng kể theo thời điểm nguồn cung, vị trí và chất lượng từng tài sản.

Giai đoạn 2019 – 2022, tỷ lệ trống văn phòng hạng A tại TP.HCM duy trì khoảng 2–5%, sau đó tăng mạnh lên khoảng 20% vào năm 2024 khi nhiều nguồn cung mới gia nhập thị trường, rồi giảm về khoảng 13 – 17% trong quý I/2026 khi diện tích mới dần được hấp thụ.

Giá thuê cũng có mức tăng khác nhau giữa các khu vực: Quận 1 khoảng 1,1%, Thủ Thiêm 3,1% và Quận 7 khoảng 2,5%. Điều này cho thấy nguồn cung hạn chế trong dài hạn vẫn có thể đi cùng một giai đoạn dư cung cục bộ trong ngắn hạn.

Với nhà đầu tư nước ngoài, cấu trúc pháp lý của từng thương vụ cũng cần được xem xét. Các trường hợp như CJ Building, COBI Tower 1,... cho thấy vốn ngoại có thể tham gia thị trường thông qua nhiều cấu trúc khác nhau.

Vì vậy, giá thuê chỉ là một lớp thông tin. Hiệu quả thực tế của từng tài sản còn phụ thuộc vào khả năng hấp thụ, đặc điểm khách thuê và cấu trúc pháp lý của khoản đầu tư,...

Kết luận

Dữ liệu RSQUARE cho thấy giá thuê hạng A tại TP.HCM đang ở mức tương đối cao so với nền tảng kinh tế và chi phí lao động. Để hiểu thị trường, cần nhìn đồng thời vào cầu thuê, nguồn cung và đặc điểm từng tài sản.

Với thị trường văn phòng hạng A, giá thuê chỉ là điểm bắt đầu. Giá trị của dữ liệu nằm ở khả năng đi từ chỉ số thị trường xuống từng tài sản cụ thể, và đây là nền tảng RSQUARE sử dụng để hỗ trợ doanh nghiệp và nhà đầu tư đưa ra quyết định tại Việt Nam.

RSQUARE là doanh nghiệp PropTech hàng đầu Hàn Quốc theo doanh thu và hiện hoạt động tại Việt Nam với nền tảng dữ liệu lớn về bất động sản thương mại. Bên cạnh năng lực dữ liệu, RSQUARE mở rộng hệ sinh thái thông qua hợp tác với các tổ chức lớn như Shinhan Bank và đã phục vụ nhiều doanh nghiệp quốc tế như Toyota, Honda, Deloitte, Michelin, Kakao,.... Qua đó, RSQUARE kết nối dữ liệu bất động sản, tư vấn thị trường và mạng lưới đối tác để hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình gia nhập và mở rộng hoạt động tại Việt Nam.